Wer sein Grundstück verkauft, sollte einiges beachten. Denn nur wer weiß, was das eigene Grundstück wirklich wert ist und wie der Verkauf korrekt abgewickelt wird, kann das eigene Land zum besten Preis an den Mann bringen.
Und ein Verkauf kann sich lohnen. Denn besonders in großen Städten sind unbebaute Grundstücke echte Mangelware und die Nachfrage nach Grundstücken treibt den Kaufpreis in die Höhe.
Aber wie geht man bei einem Grundstücksverkauf vor, welche Unterlagen werden benötigt und was gilt es vor dem Kauf alles zu erledigen? Wir haben in unserem Beitrag die Antwort auf diese und weitere Fragen.
Grundstück verkaufen – das müssen Sie vor dem Verkauf erledigen
Genauso wie der Verkauf von einem Haus oder einer Wohnung ist auch der Verkauf eines Grundstücks genaustens vorzubereiten. Wer sich also mit dem Gedanken befasst, ein Grundstück zu verkaufen, sollte zuallererst einen Blick in den Grundbuchauszug werfen.
Denn aus diesem ergeben sich alle Informationen über die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks. Und nur dann, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, sind Sie befugt, das Grundstück zu veräußern.
Sofern im Grundbuch mehrere Eigentümer vermerkt sind, können Sie das betreffende Grundstück nur mit der Erlaubnis aller weiteren Miteigentümer veräußern.
Zudem liefert Ihnen der Grundbuchauszug weitere relevante Informationen zu den Eigenschaften des Grundstücks wie beispielsweise zu der Lage oder der Größe oder zu etwaigen Belastungen und Beschränkungen.
Diese Informationen benötigen Sie, um den Grundstückswert zu ermitteln oder ermitteln zu lassen.
Grundstück verkaufen – Ermittlung des Grundstückwerts
Um ein Grundstück zu veräußern, ist es unabdingbar, dass Sie den Markt- beziehungsweise den Verkehrswert kennen. Denn nur mit dem Wissen darüber, wieviel das betreffende Grundstück tatsächlich Wert ist, können Sie eine elastische Preiseinschätzung vornehmen. Dabei spielen in die Preisermittlung mehrere Faktoren mit ein. Hierzu zählen:
- Lage und Schnitt
- Größe
- Erschließung
- Bodenbeschaffenheit
- Eintragungen im Grundbuch wie beispielsweise Wegerechte
- Altlasten
- mögliche Rechte Dritter
- Bebauungsgrad beziehungsweise Bebaubarkeit des Grundstücks
Ein ebenso wichtiger Faktor für die Wertermittlung ist die Frage danach, ob und wie sich das Grundstück bebauen lässt. Mögliche Grundstücksarten sind dabei:
- Wald- oder Wiesengrundstücke: Diese dürfen nicht bebaut werden.
- Bauerwartungsland: Dieses Grundstück darf aktuell nicht bebaut werden. Es ist jedoch davon auszugehen, dass das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt bebaut werden darf.
- Rohbauland: Wenn das Grundstück noch nicht erschlossen ist, von der Gemeinde jedoch angedacht ist, dass es zu einer Bebauung kommt, handelt es sich um sogenanntes Rohbauland.
- Bauland: Ein Grundstück, welches als Bauland deklariert ist, darf im Rahmen des Bebauungsplans bebaut werden.
Informationen über die Nutzung des Grundstücks geben der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan. Diese Pläne erhalten Sie bei der jeweiligen Kommune. Teilweise stehen diese Pläne auch online zur Verfügung.
Sofern kein Bebauungsplan vorliegt, empfiehlt sich eine sogenannte Bauvoranfrage bei der Gemeinde. Diese Vorgehensweise wirkt sich meist auch positiv auf den Verkaufspreis aus.
Hierbei reicht der Grundstückseigentümer Bebauungsvorschläge bei der Baubehörde ein. Eine Bauvoranfrage gilt als verbindliche Rechtsauskunft und gibt Aufschluss darüber, wie ein Grundstück bebaut werden darf.
Grundstück verkaufen – welche Unterlagen sind für den Verkauf nötig?
Sobald Sie einen Käufer für Ihr Grundstück gefunden haben, beginnt die eigentliche Arbeit des Verkaufprozesses. Denn nun stehen Sie vor jeder Menge Papierkram. Käufer benötigen meistens Nachweise für die Bank oder möchten verschiedene Unterlagen interessehalber sehen.
Halten Sie daher beim Grundstückverkauf immer die folgenden Unterlagen parat:
- Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
- Bebauungsplan
- Grundbuchauszug
- Baulastenverzeichnis
Weitere Unterlagen, die Sie in vereinzelten Fällen benötigen sind:
- Altlastenauskunft und Baulastenverzeichnis
- Nachweise über die Erschließung bei einem erschlossenen Grundstück
- Grundsteuerbescheid
- Flächennutzungsplan (sofern vorhanden)
- Bauvoranfrage (sofern vorhanden)
- Vermessungsunterlagen (sofern vorhanden)
Grundstück rechtswirksam verkaufen
Sofern Sie sich mit dem potenziellen Käufer über die Einzelheiten des Kaufs einig sind und alle grundsätzlichen Kaufvoraussetzungen geklärt sind, schließen Sie mit dem Käufer einen notariell beurkundeten Kaufvertrag ab. Anschließend trägt der Notar den neuen Eigentümer in das Grundbuch ein. Der Grundstücksverkauf ist dann rechtswirksam abgeschlossen und das Grundstück wurde dem neuen Eigentümer übertragen.
Grundstück verkaufen – die Kosten
Genauso wie beim Verkauf von einer Immobilie fallen auch beim Verkauf eines Grundstücks Kosten an. Ein Großteil dieser Kosten fallen zu Lasten des Käufers. Hierzu zählen Gebühren wie die Notarkosten, die Grundsteuer und seit dem Jahr 2020 in der Regel auch die Hälfte etwaiger Maklerkosten.
Aber auch für den Verkäufer können Kosten entstehen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn das Grundstück beim Verkauf noch mit Hypotheken belastet ist oder wenn der Kredit durch den Kaufpreis vorzeitig getilgt werden kann. Dann ist die Bank berechtigt, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen.
Und auch die Löschung der Grundschuld ist vom Verkäufer zu tragen. Seit dem Jahr 2020 müssen Verkäufer außerdem mindestens 50 Prozent etwaiger Maklerkosten tragen.
Grundstück verkaufen – welche Steuern fallen an?
Neben den genannten Kosten kann es bei einem Grundstückverkauf auch zu weiteren Gebühren kommen. Denn wer ein Grundstück verkauft, muss sich darauf gefasst machen, dass auch Vater Staat seinen Teil vom Kuchen abhaben möchte.
So kann der Fiskus etwa die sogenannte Spekulationssteuer erheben. Dies ist dann der Fall, wenn Eigentümer ihr Grundstück weniger als zehn Jahre nach dem Erwerb wieder verkaufen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn das Grundstück bebaut ist beziehungsweise war oder wenn Sie als Eigentümer mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf auf dem Grundstück gelebt haben.
Grundstück verkaufen – lohnt es sich, einen Makler zu beauftragen?
Genauso wie beim Verkauf einer Wohnung oder von einem Haus können Sie auch beim Grundstücksverkauf auf die Zusammenarbeit mit einem Makler setzen.
Dieser bewirbt das Grundstück auf verschiedenen Kanälen, berät bei der Auswahl passender Käufer und nimmt Ihnen lästige Bürokratiearbeiten im Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks ab.
Ein weiterer Vorteil: Ein Makler hat Erfahrung im Verkauf von Grundstücken, er erkennt das tatsächliche Potenzial und weiß, welche Zielgruppe für den Verkauf infrage kommt.
Makler verfügen außerdem in der Regel über einen großen Kundenstamm. Idealerweise hat der Fachmann daher bereits potenzielle Käufer an der Hand.
